最高人民法院

出借人对让与担保标的不享有物权，不足以排除第三人申请的强制执行

阅读提示：借款人以签订“房屋买卖合同”作为担保向他人借款的被称为让与担保，当第三人向法院申请强制执行该房屋时，出借人往往会基于该“房屋买卖合同”主张其为房屋买受人并提起案外人执行异议，那么出借人可否排除强制执行？房屋买受人排除强制执行需要哪些条件？本文以最高法院的一篇判例作为范例，对此问题予以剖析，以资读者借鉴参考。

裁判要旨

当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方实为民间借贷法律关系而非房屋买卖法律关系，出借人对买卖合同下的房屋不享有物权，因此不享有排除强制执行的实体权利。

案情简介

一、蒋大红与吕成娟系夫妻关系，单建珍与红枫公司法定代表人胡方云系夫妻关系。

二、2010年3月18日，中信信托公司和红枫公司签订《贷款合同》和《抵押合同》，约定中信信托公司向红枫公司贷款，红枫公司以其拥有的部分房产（包括涉案房屋）及国有出让土地使用权向中信信托公司提供抵押担保。

三、2011年，红枫公司与蒋大红签订《商品房购销合同》，约定红枫公司将其开发的涉案房屋出售给蒋大红，每平米12000元，共计8707920元。后补充约定，合同约定价格和实际成交的差额部分系红枫公司自愿作为折扣让与蒋大红。

四、2011年9月，蒋大红向单建珍转款1420万元，并称该款为购房款。2012年6月，蒋大红向红枫公司转账2625030元，并称该款为税款。蒋大红向单建珍转账后，单建珍又多次向蒋大红汇款。

五、后因红枫房产公司未按中信信托公司要求还款，中信信托公司于2012年7月20日向江苏省高院申请执行。2014年4月9日江苏省高院裁定拍卖红枫公司名下的国有土地使用权及其地上建筑物。

六、2014年6月13日，蒋大红对执行标的提出书面异议，江苏高院裁定驳回异议。蒋大红不服，向江苏高院提起诉讼。江苏高院认为蒋大红不属房屋购买人，不享有物权期待权，故判决驳回其诉讼请求。

七、2016年，蒋大红不服，向最高法院提起上诉。经审理，最高法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

一、法律关系的性质界定，应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫公司与蒋大红的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保。

二、认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提在于案外人与被执行人之间的房屋买卖合同有效，并已合法占有该不动产、支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，红枫公司与蒋大红之间不具备房屋买卖关系，蒋大红并不属买受人，因此其主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、根据相关法律规定，在案外人执行异议之诉中，案外人与被执行人之间的房屋买卖合同有效是认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的前提，全款或者剩余款项交付执行、合法占有、对未过户没有过错是认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益的关键。然而让与担保中的房屋买卖合同仅是作为借款的非典型担保，出借人仅对借款人享有债权，对房屋并不享有物权期待权，因此出借人并不能基于“房屋买卖合同”而强制排除执行。

二、由于民间借贷中非典型担保的保障程度很低、诉讼的风险较高，因此本书作者建议出借人接受不动产担保时，应当签订正式的抵押协议，并办理抵押登记。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百零四条　根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

第四百六十五条　案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第一条 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：

根据一审及二审期间查明的事实，蒋大红主张排除强制执行的理由是其与红枫房产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，该关系依法应受到法律保护。对此，蒋大红提供了其与红枫房产公司签订的购销合同、补充协议、转账证明、房屋预售网签备案以及房屋交付确认书等证据，以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。本院认为，尽管蒋大红提供的有关证据能够证明其与红枫房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：

第一，红枫房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与蒋大红等人之间的买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。一审法院调取的朱连平、周建胜涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪的相关证明材料显示，在本案诉讼前，朱连平在公安机关的讯问笔录即承认通过胡方云的妻子单建珍以抵押案涉别墅的形式借款1500万元，实际只借得1420万元之事实（扣除首月利息80万元）。对此，胡方云并无异议，并认为抵押和网签的别墅均是为担保朱连平债务，蒋大红等人借出的款项已转给朱连平，红枫房产公司与蒋大红并非房屋买卖关系而只是借贷担保关系。

第二，购房价格背离市场行情，不合常理。蒋大红所购房屋备案网签合同价款为8707920元，但双方补充协议实际认可的价格却为402万元，每平方米单价仅为5539.78元。根据一审法院对房屋价格的调查情况及各方的陈述，涉案别墅的市场均价在每平方米单价2万元以上，蒋大红等人也自认当时的市场价格在平方米单价1万元左右。据此，蒋大红的房屋购买价格严重背离市场行情，有违常理。

第三，单建珍与蒋大红之间存在回款事实。朱连平、胡方云对蒋大红等人的借款事实在本案诉讼中虽没有证据证明，但该二人之前均陈述通过胡方云妻子单建珍借款1420万元，并通过单建珍以每月80万元对出借人支付利息，这与单建珍账户的对外付款情况相互印证。对此，蒋大红等人虽对单建珍转给蒋杰、李丽丽转给蒋杰的款项不予认可，因单建珍未提供相应的委托转款指示，尚依法有据，但其对单建珍直接向蒋大红账户汇入两笔80万元共计160万元款项的性质，解释为红枫房产公司对其的优惠返款，不仅前后表述不一，未提供相应的证据，而且与未约定情况下蒋大红等人主动缴纳房屋税款的事实相矛盾。一审法院认定该160万元系借款利息，有一定可信性。

第四，蒋大红虽然取得房屋的销售发票和房屋交付确认书，但结合红枫房产公司资金链断裂有关债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收及涉案房屋于2012年8月即被中信信托公司查封之情况，蒋大红取得房屋销售发票和房屋确认书，实有以房屋买卖形式担保债权实现或阻止法院执行的目的。故难以证明双方存在真实房屋买卖关系之事实。

本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，蒋大红主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。中信信托公司主张蒋大红不是真实的房屋购买人，不享有排除强制执行的实体权利，本院予以采信；如蒋大红与红枫房产公司存有纠纷，其应另寻法律途径解决。至于蒋大红上诉提出作为执行依据的公证债权文书是否合法和有效的问题，因不属于案外人执行异议之诉的审理范围，一审法院未予审理，并无不当。

案件来源

蒋大红、中信信托有限责任公司等二审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民终374号]

延伸阅读

裁判规则一：让与担保的出借人提起的案外人执行异议不足以排除人民法院的强制执行。

案例一：李勇、四川省第四建筑工程公司二审判决书[四川省高级人民法院（2017）民终387号]认为，“由于本案是李勇基于商品房买卖而对案涉房产享有所有权提起的执行异议之诉，经本院审查认为，李勇与中建投公司签订一系列《商品房买卖合同》只是为民间借贷提供担保，李勇与中建投公司之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，且双方签订的一系列《商品房买卖合同》只进行了网上签约，并未在房地产管理部门进行备案登记；而申请执行人省四建司作为案涉房屋的施工方，主张的建设工程价款具有法定的优先受偿效力，李勇不能基于案涉《商品房买卖合同》获得法律对购房者期待权的保护，其对案涉房屋不享有优先于省四建司建设工程价款优先受偿权的权利，不足以排除人民法院的强制执行。”

裁判规则二：执行异议之诉中，第三人在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。

案例二：李昌金、吴文秀与胡国明、成都君明路桥工程有限公司民间借贷纠纷申请再审判决书[最高人民法院（2014）民一终字第154号]认为，“双方当事人二审中有关本案适用法律的争议集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因刘芬、乐国庆所购房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。因此，一审法院以此为据审查刘芬、乐国庆有无阻却执行的实体权利，适用法律并无不当。……红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定刘芬、乐国庆是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，刘芬、乐国庆作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在刘芬、乐国庆与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。”

案例三：方希源、蔡福英等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉二审判决书[最高人民法院（2014）民一终字第174号]认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条‘被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。’之规定，方希源在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，方希源与繁荣公司签订《房产认购协议书》，但并未支付全部价款，也并未实际入住诉争房产。在此情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。”

案例四：唐山顺达房地产开发有限公司、庞福执行异议之诉二审判决书[河北省高级人民法院（2016）冀民终447号]认为，“杨茂有与顺达分公司签订了《借款合同》，并且双方约定的是以顺达分公司盛景丽园小区9号楼共6层作为抵押担保，非本案的涉案标的。并且因杨茂有未办理抵押登记手续，杨茂有对该抵押物也不享有抵押权，其享有的是普通债权，因此，庞福享有的权利应优先于杨茂有享有的债权。庞福提交的证据，能够证明在法院查封之前庞福已与顺达分公司签订了合法有效的商品房买卖合同，合法占有了该不动产，已按合同约定支付了大部分的购房款。而未办理过户登记，也无证据证明是因买受人庞福的自身原因。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记’的规定，张家口中院认定庞福对涉案的房屋享有物权期待权可以排除杨茂有申请的强制执行并无不当。”